ПРОБЛЕМИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ ТА ШЛЯХИ ЇХ ВИРІШЕННЯ


Дослідження стану ринку іпотечного кредитування надає змогу визначити перспективний напрямок подальших розробок схем, механізмів активізації іпотечного кредитування в тому числі щодо реалізації державної довгострокової програми розвитку іпотечного кредитування населення.

Постановка проблеми. В сучасних умовах існує ряд проблем на ринку іпотеки: встановлення гарантій договірних умов, збалансованість інтересів учасників іпотеки, іпотечне кредитування має бути доступним не тільки крупним інституційним інвесторам, але й для індивідуальним.

Мета дослідження. Виявлення існуючих проблем, перспектив їх вирішення та визначення напрямків активізації іпотечного ринку.

Виклад основного матеріалу. В сучасних умовах глобалізації все більшої популярності набуває іпотечне кредитування, яке являє собою договір банківського кредиту де права кредитора, тобто банку, забезпечені нерухомим майном. На сьогоднішній день в системі іпотечного кредитування важливу роль відіграє ринок банківських послуг. Він становить таку систему економічних відносин, яка забезпечує реалізацію попиту клієнтів на різноманітні послуги, пропозицію цих послуг з боку банківських установ та безпосередньо формування ціни на них. Великі банки контролюють понад 2/3 іпотечного ринку, тобто концентрація всіх операцій відбувається у великих банках, які мають розгалужену філіальну систему і міцні корпоративні зв'язки з будівельними організаціями.

Основними проблемами іпотечного кредитування в Україні є:

малоефективна, непередбачува-на, довготривала і витратна для кредитора процедура звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду чи виконавчого напису нотаріусу;

відсутність законодавчого положення щодо функціонування вторинного іпотечного ринку іпотечних цінних паперів;

нерозвиненість інфраструктури ринку житла та житлового будівництва;

недосконалість правової бази;

відсутність дієвого механізму кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення;

неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування;

недовіра населення до українських банків та щодо можливості втрати свого житла у разі банкрутства банка-кредитора.

До розв'язання вищезазначених проблем варто розглянути питання, пов'язані з відмінністю та перевагою кредитування первинного та вторинного ринку, враховуючи, що кредитні ставки практично не відрізняються. Більш поширеними на сьогодні є іпотечні кредити на купівлю житла на вторинному ринку. Головною причиною та перевагою є те, що в цьому випадку придбана нерухомість переходить у власність покупця практично одразу, тоді як кредитування купівлі нерухомості на початковому етапі будівництва супроводжується ймовірністю виникнення великого ризику для інвестора.

Отже, теперішня ситуація з іпотекою в Україні потребує негайних позитивних змін, адже іпотечний ринок щільно пов'язаний з багатьма важливими галузями економіки і виступає своєрідним «лакмусовим паперцем», який достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці.

Для вирішення цих проблем потрібно забезпечити державну підтримку іпотечного кредитування. Державна гарантія іпотечних забов'язань фізичних осіб Державною іпотечною установою, фінансовій компенсації іпотечними банками частини плати за користування кредитом за пільговою процентною ставкою та при наданні для окремих споживачів субсидій для сплати першого внеску або частини іпотечного кредиту для придбання житла - може стати надійним засобом залучення як заощаджень населення, так і потенційних інвесторів для кредитування житлового будівництва. Також варто розвивати фондовий ринок, який буде, в свою чергу, акумулювати довгі гроші страхових компаній, пенсійних, інвестиційних фондів тощо, як довгострокові ресурси для банківської системи.

Наступним напрямком є розробка короткострокових програм кредитування при нижчих кредитних ставках, що дасть змогу знизити ризик неповернення грошей.

Безумовно все ще актуальним є створення належної законодавчої бази, яка б відповідала сучасним міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах.

Особливе місце для залучення інвестиційних ресурсів у будівництво, а також для рефінансування банків, що надають населенню іпотечні кредити, можуть зайняти пенсійні фонди, оскільки при оптимальній організації управління їх активами є можливість диверсифікувати ризики.

Таким чином, іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла у містах та селах України™ вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.

Прямуючи у напрямку удосконалення правових норм, що регулюють іпотеку, застосовують уваги наступні питання.

Сучасний стан іпотечних відносин вказує на існування проблеми затягування процедури задоволення вимог кредиторів за рахунок предмета іпотеки в межах судового та виконавчого провадження. В основу вітчизняного правового регулювання іпотеки покладено концепцію захисту прав боржника, а як наслідок, підвищується кредитний ризик банку, що в свою чергу, заважає розвитку національного іпотечного ринку. Це свідчить про необхідність розробки спеціального законодавчого положення з метою надання можливості кредитору швидко реалізувати предмет іпотеки, в разі порушення боржником зобов'язань.

Важливим питанням, що потребує вирішення є можливість на даний

час реалізувати право надання під заставу землі сільськогосподарського призначення. Це зумовлено тим, що на сьогодні ринок земель сільхозпри-значення не функціонує у зв'язку з накладеним мораторієм™

Отже, іпотека землі вимагає існування узаконеного ринку землі з необхідним запровадженням заходів щодо: розгляду можливостей дострокового скасування обмежень права розпорядження земельною власністю; розроблення власних схем довгострокового кредитування під заставу землі; завершення формування законодавчої бази стосовно запровадження ринку землі в Україні.

Врегулювання потребують розбіжності у нормах Цивільного та Земельного кодексів, що передбачають перехід права власності на земельну ділянку, на якій розташовано предмет іпотеки...Земельний кодекс України не передбачає автоматичного переходу до іпотекодержателя права власності на землю при зверненні стягнення на предмет іпотеки - будівлю або споруду. У іпотекодержателя при переході до нього права власності на закладену нерухомість з'являється вибір: укласти договір на придбання землі у власність або користуватися нею на підставі договору оренди. Цивільне законодавство відходить від принципу поділу землі та нерухомості, що на ній знаходиться. Тому, в разі переходу права власності на один з об'єктів це право буде автоматично переходити і на інші об'єкти, які знаходяться на зазначеній земельній ділянці [3].

Потребують законодавчого визначення норми, що регулюють можливість передачі в іпотеку підприємства, як єдиного майнового комплексу. Необхідно деталізувати порядок передачі в іпотеку такого майна, враховуючи усі види майна, які входять до складу підприємства як єдиного майнового комплексу, оскільки, після оформлення іпотечного договору в результаті господарської діяльності майно такого підприємства може змінюватися, що може призвести до зміни іпотечної маси.

Окремими нормами в Законі України «Про іпотеку» варто врегулювати особливості передачі в іпотеку морських та повітряних суден [1].

Отже, зараз інститути іпотеки знаходяться на етапі становлення, розвитку та застосування на практиці цей етап характеризується недоліками, прогалинами, неузгодженістю як у теорії, так і у практиці, що потребує всебічної уваги, наукового вивчення та вдосконалення законодавства.

На сьогоднішній день, в Україні існує великий попит на послуги банків з іпотечного кредитуванні фізичних осіб. Свідченням цього є тривале істотне зростання цін на житлову нерухомість. Задля визначення єдиних підходів щодо подальшого розвитку іпотечного кредитування, банку доцільно приділити увагу при розробці кредитної політики питанню кредитування під заставу нерухомого майна [2].

Для прийняття банком рішення про вибір власних цілей у сфері іпотечного кредитування важливе значення мають:

постановка загальних цілей діяльності банку на наступний період відповідно до доходності та ліквідності;

адекватний аналіз ринку іпотечного кредитування включаючи вплив централізованих кредитних ресурсів до загальної маси кредитних вкладень по країні в цілому або регіоні;

прозорість перспектив розвитку ресурсної бази банку;

вірна оцінка якості кредитного портфелю банку;

врахування рівня кваліфікації персоналу.

Лише суровий контроль за дотримання кредитних умов дозволяє забезпечити банку надійність і прибутковість операцій з іпотечного кредитування. Можливо виділити основні правила для успішної кредитної політики банку:

1) банк повинен мати свою систему моніторингу іпотечних кредитів;

2) кредитний контроль мають здійснювати найбільш кваліфіковані й досвідчені працівники банку.

3) співпраця з Кредитним бюро, призначенням якого є накопичення інформації про клієнта і про характер його взаємовідносин з банком.

Кредитна політика в частині стратегії вбирає в себе пріоритети, принципи і змістовні цілі конкретного банку, а в частині тактики - фінансовий та інший інструментарій, який використовується даним банком для реалізації його цілей при здійсненні кредитних угод, правила їх здійснення, порядок організації кредитного процесу. Таким чином, кредитна політика банку створює необхідні загальні передумови ефективної роботи персоналу кредитного підрозділу банку, об'єднає і організує зусилля персоналу, зменшує верогідість помилок і прийняття неординарних рішень.

ВИСНОВКИ

В Україні існує законодавча база щодо здійснення іпотеки, яке більше має стосунок до житлової нерухомості та земель несільськогосподарського призначення. Це породжує потребу удосконалення існуючого законодавства стосовно іпотеки, зокрема, стосовно функціонування іпотечних інститутів, розробки українських стандартів, критеріїв аналізу кредитних ризиків... У сфері іпотечного кредитування поряд з іпотечними банками та установами окремим учасником повинен виступати Державний земельний (іпотечний) банк, який має емітувати іпотечні облігації, регулювати їх рух, контролювати операції прав власності з сільськогосподарськими землями та операції щодо цільового використання коштів, проводити інформаційну та консультативну роботу. Кошти для обслуговування такого банку на початковому етапі можливо залучити з резервного фонду Державного бюджету України.

Розвиток іпотечного кредитування залежить насамперед від «збалансованого» законодавства, яке має забезпечувати, з одного боку - надійний захист, як іпотечного кредитора, так і позичальника, а з іншого - передбачати стимули для подальшого розвитку та вдосконаленню всього комплексу правовідносин в цій сфері.

[Придбати журнал]


Ключові слова:  інвестиції, ринкова економіка, капітал, іпотечний ринок, нерухомість.

БАНКІВСЬКІ ОПЕРАЦІЇ

Красножон Світлана
к.е.н., доцент

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

©  2001 - 2017  securities.usmdi.org